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外资“扫货”中国一线城市写字楼 内资会跟进吗

来源:网络整理 编辑:陈东 时间:2019-05-21
导读: “北上广深的核心物业要被黑石买走了!” 戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵说,上面的这则传言一出,“就

  “北上广深的核心物业要被黑石买走了!”

  戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵说,上面的这则传言一出,“就有很多中资、外资的决策层来问我们,这个市场(商业地产)发生了什么,是怎么回事?”

  戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一,对商业地产的敏锐度非同一般。

  “我们的感受是外资越来越活跃,有很多交易曝出来,所以吸引了很多眼球。”刘兵告诉记者。

  刘兵表示,外资的活跃度还在上升。“我们现在能够感受到的是,很多外资已经关注某些核心的二线城市,再过一年左右的时间就会有交易陆续出现。”

  黑石“扫货”

  有数据显示,2018年中国内地商业地产总投资额达2960亿元,外资占总交易额的32%。其中,外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元,占北京大宗物业总成交的三成。

  据戴德梁行统计,2018年全年加上2019年一季度,外资机构仅在北京的大宗房产交易已达10起,累计交易金额超过250亿元。

  同样的事情也发生在上海。

  光大证券房地产团队《2018年上海存量物业市场动态跟踪报告》显示:2018年上海大宗物业市场成交外资占比提升明显。

  具体而言,2018年上海大宗物业市场成交总额1178亿元,从投资买家类型来看,外资占投资总额约54%,相较2017年占比31%的大幅上升23个百分点。

  据不完全统计,截至2019年3月底,已有凯德、领展、腾飞、基汇资本等知名地产投资基金等16家外资机构参与“抄底”中国一线城市写字楼。

  其中,世界顶级投行黑石集团的动作最引人瞩目(见下表)。

  美国黑石集团成立于1985年,集团旗下的房地产基金对集团的业绩贡献最大。其房地产基金平台的资产管理规模已经达到1362亿美元,占整个集团业务的28.8%。

  在投资策略上,黑石一直信奉“Buy-Fix-Sell”的投资理念(如下图),即收购价值低估的物业,通过资产管理提升物业价值,然后出售退出。因此,黑石在择时方面,在业内影响颇深。

  2019年,内资是否会跟进?

  为何外资会在去年大举“扫货”?

  究其原因,从2018全年来看,全国核心一二线城市存量物业租金稳中向好。

  其中,写字楼市场:平均租金多数实现上涨,北京、广州涨幅均超过10%,深圳、上海写字楼租金涨幅分别为1%、0.3%。成都、武汉、杭州、苏州写字楼平均租金分别上涨4.1%、2.3%、2.1%、2.1%。重庆、西安租金下降,但入驻率大幅提升。

  零售物业市场:租金平稳向好,广州涨幅最大,超过6%,南京、武汉、北京涨幅在3-4%的水平,除重庆微幅下跌外,其他城市均实现温和平稳上涨。

  2018年全国核心一二线写字楼市场租金与入驻率变化

  今年,中资会跟上外资的步伐吗?

  刘兵说,2019年,中资企业的融资能力越来越强,在接下来的半年或者一年时间,会以比较合理的价格参与。

  “2019年整个市场的可售物业投资价值充满吸引力。我们觉得在外资保持活跃度的状态下,中资会一定程度恢复他们的活力,会更多地参与到交易里面来。”刘兵说。

责任编辑:陈东
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